Catégorie : Financement

Le secteur immobilier au Maroc connaît une croissance continue, en partie soutenue par diverses solutions de financement pour l’acquisition de biens. Les options de financement sont variées, allant des prêts bancaires aux alternatives comme la finance islamique. Cet article examine les principaux modes de financement, la proportion des paiements comptants, et les possibilités pour les étrangers d’acquérir un bien immobilier au Maroc, tout en se penchant sur l’importance croissante de la finance islamique dans ce pays musulman.

1. Proportion des achats comptants et financement bancaire

Le marché immobilier marocain se caractérise par une proportion significative d’achats comptants, surtout pour les petits investisseurs et les Marocains résidant à l’étranger (MRE). Toutefois, pour la majorité des Marocains et des étrangers, l’achat de biens immobiliers se fait principalement par le biais de financements bancaires.

• Environ 40 à 50% des transactions immobilières au Maroc se font au comptant, selon des estimations d’agents immobiliers et d’études sectorielles. Ce chiffre peut être plus élevé dans les segments des petites résidences secondaires et des biens d’investissement.
• Les financements bancaires restent dominants dans les grandes villes comme Casablanca, Marrakech, et Rabat, où la demande pour des appartements et des villas dépasse souvent les capacités de paiement comptant des acquéreurs.

2. Le financement immobilier au Maroc pour les étrangers

Les étrangers qui souhaitent acquérir un bien au Maroc ont accès à des financements, bien que les conditions puissent varier. En règle générale, les banques marocaines proposent des prêts immobiliers aux non-résidents sous certaines conditions :

• Les étrangers résidents au Maroc peuvent obtenir un financement immobilier auprès de la plupart des banques locales, similaires à ceux accordés aux nationaux. Les taux d’intérêt sont comparables, et les garanties incluent souvent une hypothèque sur le bien acquis.
• Les étrangers non résidents, en revanche, doivent généralement fournir des apports personnels plus élevés, souvent entre 30% et 50% du prix d’achat. Les durées de prêt peuvent être plus courtes, avec des montants maximaux limités en fonction du profil financier de l’acheteur.

Les étrangers, en particulier les Européens et les Marocains résidant à l’étranger (MRE), représentent une part importante des acquéreurs dans des villes comme Marrakech et Tanger.

3. La finance islamique dans le financement immobilier

La finance islamique connaît une expansion significative au Maroc depuis l’introduction des banques islamiques, appelées banques participatives, en 2017. Ce modèle de financement est conforme aux principes de la Charia, interdisant le paiement d’intérêts et proposant des alternatives telles que :

• Mourabaha : La forme la plus courante de financement immobilier islamique au Maroc. Dans ce système, la banque achète le bien immobilier au nom de l’acheteur et le revend à un prix majoré, mais sans intérêt. Le client rembourse la banque en plusieurs échéances sur une période déterminée.
• Ijara : Un autre mode de financement où la banque achète un bien et le loue à l’acheteur, avec la possibilité pour ce dernier de l’acquérir à la fin du contrat de location.
• Moucharaka : Ce contrat permet à la banque et à l’acheteur de devenir co-propriétaires du bien, chacun détenant une part. L’acheteur rembourse progressivement la banque jusqu’à devenir propriétaire unique.

Ces produits connaissent un succès croissant, avec plusieurs banques participatives opérant au Maroc, telles que Bank Al Yousr, Umnia Bank, et Bank Assafa.

4. Possibilités d’acquérir un bien sans système bancaire

Pour ceux qui ne souhaitent pas passer par le système bancaire traditionnel, il existe plusieurs alternatives pour financer un bien immobilier au Maroc :

. Accords de paiement échelonné

Certain promoteurs immobiliers proposent des plans de paiement direct aux acheteurs. Cela permet de financer l’acquisition sur une période de temps déterminée, souvent durant la phase de construction, sans recours à une banque.

. Financement familial

Une autre option courante au Maroc, surtout dans les milieux familiaux et communautaires, est le financement familial. Ce modèle informel consiste à financer l’acquisition d’un bien immobilier à travers des prêts familiaux ou des contributions d’un cercle proche.

5. Les taux d’intérêt actuels au Maroc

Les taux d’intérêt au Maroc pour les crédits immobiliers varient en fonction de plusieurs facteurs, notamment la banque, la durée du prêt et le profil de l’emprunteur.

• En 2023, les taux d’intérêt pour un prêt immobilier classique au Maroc oscillent généralement entre 4,5% et 5,5% pour les prêts à taux fixe. Les taux variables sont souvent légèrement plus bas, mais présentent un risque d’augmentation.
• Pour les financements islamiques via Mourabaha, les coûts sont généralement plus élevés que ceux des prêts traditionnels, mais ils offrent une solution conforme à la Charia, ce qui attire de plus en plus de clients dans un pays à majorité musulmane.

Conclusion

Le marché du financement immobilier au Maroc est diversifié et offre de nombreuses options, aussi bien pour les nationaux que pour les étrangers. Que ce soit par le biais des prêts traditionnels ou de la finance islamique, les acquéreurs ont accès à différentes solutions pour concrétiser leurs projets. Bien que les achats comptants soient encore largement pratiqués, les banques jouent un rôle crucial dans le financement de l’immobilier, et l’émergence de la finance islamique ajoute une nouvelle dimension au paysage financier marocain

Étude Morocco business réalisée au premier trimestre 2025 – moyennes mensuelles en dirhams pour un bien de type T3 de 90 m² en location longue durée.

Rang	Quartier	Ville	Loyer moyen (DH)	Prix au m² (DH)
1	Malabata	Tanger	12 600 DH	140
2	Aïn Diab	Casablanca	12 420 DH	138
3	Quartier du Parc	Mohammedia	12 240 DH	136
4	Agdal	Marrakech	11 880 DH	132
5	Souissi	Rabat	11 700 DH	130
6	CIL	Casablanca	11 340 DH	126
7	Marina	Casablanca	11 340 DH	126
8	Casablanca Finance City	Casablanca	11 170 DH	124
9	Hivernage	Marrakech	11 070 DH	123
10	Anfa	Casablanca	10 530 DH	117

Modalités administratives de la location d’un appartement au Maroc

1. Contrat de bail écrit
   • Obligatoire dès que la durée dépasse 3 mois.
   • Doit indiquer l’identité des parties, la description du logement, la superficie, le montant du loyer, sa périodicité et la durée du bail (généralement 1 an renouvelable).
2. Dépôt de garantie
   • Limité à deux mois de loyer au maximum.
   • Restitué en fin de bail, sous réserve des réparations locatives éventuelles.
3. Enregistrement du bail
   • À effectuer dans les 4 mois auprès de la conservation foncière ou du centre des impôts.
   • Le bailleur et le locataire partagent à parts égales les frais d’enregistrement.
4. Paiement de la taxe sur la valeur locative
   • À la charge du bailleur, mais il est courant de la répercuter partiellement sur le locataire.

Moins de formalités qu’en France

• Pas de dossier social CAF à déposer ni de garantie bancaire (sauf accord privé).
• Absence d’interdiction de louer liée à une situation de surendettement.
• Moins de justificatifs (pas d’attestation d’impôt sur le revenu, pas de demande de garants, etc…).

Conséquences en cas de non-paiement et recours d’expulsion

1. Mise en demeure
   • Lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le montant dû et fixant un délai (15 jours).
2. Action judiciaire
   • Si le locataire reste défaillant, le bailleur saisit le tribunal d’instance pour obtenir :
     • Le paiement des loyers.
     • La résiliation du bail.
3. Ordonnance d’expulsion
   • Prononcée par le juge, elle autorise l’huissier à faire libérer les lieux.
   • En l’absence de trêve hivernale nationale, l’exécution peut être rapide (moins de 2 mois après la décision).
4. Voie amiable possible
   • Médiation par un adoul (notaire traditionnel) ou recours à la commission locale de conciliation.

Conclusion

La location d’un appartement dans les quartiers huppés du Maroc peut atteindre plus de 12 000 DH par mois pour un T3, les prix au m² indiqués dans le tableau ci dessus vous permettront d’avoir un prix moyen pour toute autre superficie. Les procédures de location restent fluides et relativement souples, tout en garantissant au bailleur des voies de recours efficaces en cas d’impayés.

Le marché immobilier marocain continue d’évoluer, particulièrement dans les grandes villes où les prix au mètre carré reflètent une demande croissante et des investissements importants, aussi bien pour l’immobilier résidentiel que pour l’immobilier de luxe. En 2023, certaines villes marocaines se démarquent comme les plus chères, avec des prix oscillant en fonction des types de biens (appartements ou villas). Cet article propose une analyse des dix villes les plus chères dans le secteur de l’immobilier au Maroc , en calculant les prix moyens pour chaque ville.

1. Rabat

Prix moyen appartement : 13 800 MAD/m² Prix moyen villa : 13 288 MAD/m²

Prix moyen global : 13 544 MAD/m²

Rabat, la capitale administrative, connaît une stabilité des prix, avec un marché qui attire aussi bien les résidents marocains que les investisseurs étrangers.

2. Casablanca

Prix moyen appartement : 10 394 MAD/m² Prix moyen villa : 16 116 MAD/m²

Prix moyen global : 13 255 MAD/m²

Casablanca, la capitale économique, reste la ville la plus chère du pays, principalement en raison de sa forte demande et de son importance dans les secteurs économiques.

3. Skhirate-Témara

Prix moyen appartement : 8 401 MAD/m² Prix moyen villa : 14 434 MAD/m²

Prix moyen global : 11 417 MAD/m²

Cette région proche de Rabat profite de son cadre de vie agréable et de sa proximité avec la capitale, ce qui justifie des prix immobiliers relativement élevés.

4. Mohammedia

Prix moyen appartement : 8 756 MAD/m² Prix moyen villa : 11 241 MAD/m²

Prix moyen global : 9 999 MAD/m²

Mohammedia, connue pour son attrait balnéaire, continue de se développer avec des prix relativement abordables par rapport à Casablanca.

5. Tanger-Assilah

Prix moyen appartement : 6 513 MAD/m² Prix moyen villa : 13 464 MAD/m²

Prix moyen global : 9 989 MAD/m²

Tanger, bénéficiant de sa proximité avec l’Europe, continue d’attirer les investisseurs, notamment pour les villas de luxe.

6. Salé

Prix moyen appartement : 7 558 MAD/m² Prix moyen villa : 12 132 MAD/m²

Prix moyen global : 9 845 MAD/m²

Salé, souvent considérée comme la banlieue de Rabat, a vu ses prix augmenter en raison des nouveaux projets d’infrastructure et de son développement rapide.

7. Agadir

Prix moyen appartement : 7 507 MAD/m² Prix moyen villa : 12 011 MAD/m²

Prix moyen global : 9 759 MAD/m²

Agadir, avec son climat agréable et son attractivité pour le tourisme balnéaire, conserve des prix élevés dans les secteurs résidentiels.

8. Marrakech

Prix moyen appartement : 7 508 MAD/m² Prix moyen villa : 10 210 MAD/m²

Prix moyen global : 8 859 MAD/m²

Marrakech, destination touristique par excellence, maintient des prix élevés, notamment pour les villas destinées à un public international.

9. Kénitra

Prix moyen appartement : 6 282 MAD/m² Prix moyen villa : 9 384 MAD/m²

Prix moyen global : 7 833 MAD/m²

Kénitra attire de plus en plus d’investissements immobiliers, grâce à son développement industriel et à sa proximité avec Rabat.

10. El Jadida

Prix moyen appartement : 6 550 MAD/m² Prix moyen villa : 8 451 MAD/m²

Prix moyen global : 7 500 MAD/m²

El Jadida, en développement, reste une ville où les prix sont encore plus accessibles, tout en connaissant une hausse progressive.

Conclusion des villes les plus chères dans l’immobilier au Maroc

Le marché immobilier marocain présente des prix moyens calculés pour chaque ville, mais ces chiffres varient considérablement en fonction des quartiers ou des propriétés spécifiques. Par exemple, dans certaines zones très prisées, les prix peuvent être bien plus élevés. À Marrakech, dans le quartier huppé de L’Hivernage, les prix peuvent atteindre jusqu’à 30 000 MAD/m² pour des propriétés de luxe. De même, à Casablanca, dans le quartier de Californie, les prix pour des villas de prestige peuvent dépasser les 35 000 MAD/m². Ces exceptions montrent que le marché est segmenté et que certaines propriétés atteignent des prix bien au-delà de la moyenne calculée.

Cela souligne la diversité et le dynamisme du marché immobilier marocain, avec des opportunités pour tout type d’investisseur

Sources : Bank Al-Maghrib, ANCFCC.